Trường đại học kinh tế quốc dân

viện đào tạo sau đại học

 

Đề tài luận án: Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội

Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh (Quản trị kinh doanh bất động sản)             Mã số: 62.34.01.02

Nghiên cứu sinh: Nguyễn Thị Hải Yến                 

Người hướng dẫn: PGS.TS Hoàng Văn Cường      

 

 

Vận dụng cơ sở lý thuyết về hành vi đầu tư cá nhân trên TTBĐS, phân tích TTBĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu phát triển, luận án xác định được các yếu tố tâm lý chi phối nhà đầu tư đó là tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá, tâm lý sợ thua lỗ. Luận án cũng xác định các yếu tố mà nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư trên TTBĐS, bao gồm nhóm yếu tố vĩ mô (môi trường vĩ mô, khả năng tài trợ vốn, cơ hội đầu tư trên thị trường khác) và nhóm yếu tố thuộc về bản thân BĐS (đặc điểm của BĐS, khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS và các thông tin liên quan đến chủ đầu tư). 

 

 

- Kết quả nghiên cứu của luận án cho thấy tâm lý bầy đàn, tâm lý lạc quan thái quá và tâm lý sợ thua lỗ biểu hiện ở nhà đầu tư kinh doanh rõ ràng hơn so với người mua để ở. Sự kỳ vọng của nhà đầu tư về giá BĐS trong tương lai càng lớn, kinh nghiệm đầu tư của họ trên TTBĐS càng ít thì hành vi bầy đàn càng rõ rệt; những nhà đầu tư có trình độ học vấn cao, kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS nhiều và những nhà đầu trẻ tuổi có xu hướng lạc quan thái quá trong đầu tư BĐS; những nhà đầu tư càng có kinh nghiệm thì càng lo sợ thua lỗ. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra hành vi nhà đầu tư càng lệch lạc thì họ càng có xu hướng tin theo những tin đồn trên thị trường, tin tưởng vào thông tin từ những người môi giới BĐS cung cấp, chú ý đến những phát biểu của các lãnh đạo trên truyền thông, tin tưởng vào những nhận định của các chuyên gia về tình hình TTBĐS. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về nâng cao tính minh bạch của TTBĐS, hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo TTBĐS, nâng cao trình độ nhà đầu tư nhằm hạn chế các yếu tố tâm lý của nhà đầu tư.

 

- Người mua kinh doanh bị chi phối mạnh hơn người mua để ở bởi các yếu tố liên quan đến khả năng tài trợ vốn, môi trường vĩ mô và cơ hội đầu tư trên thị trường khác. Người mua kinh doanh quan tâm đến khả năng vay vốn, sẵn sàng vay vốn để đầu tư BĐS khi đánh giá được mức độ gia tăng giá trị của BĐS, tình hình phát triển các hoạt động kinh tế ở địa bàn đầu tư trong tương lai, khi có thông tin về quy hoạch, sự thuận lợi của hệ thống giao thông, khi kỳ vọng về sự tăng giá của BĐS. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra, nhà đầu tư có trình độ học vấn càng cao thì càng quan tâm đến khả năng tài trợ vốn đầu tư, nhà đầu tư càng có kinh nghiệm và trình độ học vấn cao thì càng coi trọng việc đánh giá cơ hội đầu khác. Niềm tin vào sự phát triển của nền kinh tế trong tương lai là mối quan tâm của nhà đầu tư khi quyết định đầu tư vào TTBĐS, trong đó tốc tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng. Từ đó, luận án đề xuất các khuyến nghị về chính sách như điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào TTBĐS, khuyến khích quan hệ tay ba: chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng, phát triển các định chế tài chính nhằm thu hút các nguồn vốn cho đầu tư cá nhân trên TTBĐS nhằm tạo môi trường cho đầu tư BĐS phát triển và bình ổn TTBĐS. 

 

- Nhóm yếu tố liên quan đến bản thân BĐS được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, người mua để ở quan tâm hơn người mua kinh doanh về các đặc điểm BĐS, các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS, trong đó chất lượng nhà, sự thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị… là những yếu tố quan trọng nhất khi quyết định mua nhà. Còn người mua kinh doanh lại chú trọng hơn đến khả năng gia tăng giá trị của BĐS, các thông tin về chủ đầu tư. Riêng sự thuận tiện về giao thông đều được cả người mua để ở và mua kinh doanh đặc biệt quan tâm. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất những khuyến nghị về hạ tầng và sản phẩm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư nhằm đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS phù hợp với từng đối tượng mua khác nhau.

 

 

---------------

 

 

Title: Individual investment in Hanoi real estate market

Major: Business administrion (Real estate business administration)             Code: 62.34.01.02

Ph.D attendant: Nguyen Thi Hai Yen     

Supervisor: Associate Prof. Dr. Hoang Van Cuong      

 

 

With the application of the theory on personal investment in real estate market to analyze Vietnam real estate market in the first development period, the thesis identified psychological elements of investors’ behavior include herd mentality, overoptimism and loss aversion. Moreover, its was clarified that external factors make important impact on personal investment in Vietnam, real estate market is comprised of macroeconomy, capitalability and investment opportunities in another market. The thesis pointed out that attributes of real estate that investors pay attention to. Inparticular, they are real estate’scharacteristics, possibility of property values increasing in the future, facilities attached with real estate location and developers’ related information.

 

 

- It was figured out that herd mentality, overoptimism and loss aversion are more obvious in investors than in homebuyers. The greater investors’ expections on future valueof real estate are andthe less their investment experience is;the more obvious their herd mentality is. In addition, investors with high educational background and various invesment lessons learnt and those of young age have tendency of being overoptimistic. Especially, the more experiences investors have got, the more they are afraid of loosing. The study also showed that the more biased the investors’ behaviour is, the more likely they trust in rumors spread in the market, real estate brokers’ information, ministry’s speeches in media and specialists’ claims on real estate market. Therefore, the thesis contributes some recommendations to  innovate the real estate transparency,completethe information and forecastsystems and improve investors’ knowlegde to minimize the influence of psychological factors.

 

- The investorswith business purpose are more influenced by macroeconomy, creditworthiness and investment opportunities in other markets in comparison to homebuyers. They are interested in the ability and the willingness to find capitalwhen they assessthe possibility of property values increasing and the rate of local economic growth in the future; or when they are provided with information about planning. It was also pointed out that the higher educational background the investors get, the more they pay attention to creditworthiness; the more experienced they are, the more they care for other alternative investment opportunities. The trust in ecomomy’s future development is the key for the investors to decide whether or not to invest, representing by the economicgrowthrate. Thus, the thesis makes recommendations on policies such as regulating bank credit into real estate market, stimulating triangle relation among developer – bank –investor, developing financial intitutions to attract capital sources for personal investment so that the market could be stabilized and there are more chances for real estate investments.

 

- Factors attract special interest of investors are those related to real estate itself. However, buyers for living purpose are more interested in real estate’s attributes andsurrounding facilities,including housing quality, educational facilities, healthcare services and supermarket. Busniess buyers are more intersted in the possibility of property values increasing in the future and developer’s related information. However, transportation is a mutual factor of the two above subjects. Then, the thesis proposes recommendations of  infrustructure and products for regulatory agencies and developersto launch real estate products in line with each kind of buyers.