Trường đại học kinh tế quốc dân

viện đào tạo sau đại học

Đề tài luận án: Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Hải Dương

Nghiên cứu sinh: Phạm Văn Toàn
Người hướng dẫn: 1. TS. Phan Hữu Nghị; 2. PGS.TS. Nguyễn Thị Phương Liên

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng

Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 

 

 

Thứ nhất, trong quá trình xác định các nhân tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực từ đất đai ở một địa phương (địa bàn tỉnh), luận án đã bổ sung thêm hai nhân tố là (1) Sự gia tăng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của tỉnh và (2) Sự gia tăng số doanh nghiệp trong tỉnh. Việc bổ sung thêm hai nhân tố này xuất phát từ luận cứ của Luận án cho rằng sự gia tăng GDP sẽ giúp các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai nhiều hơn ở địa phương đó do cơ hội sản xuất kinh doanh được mở rộng, từ đó giúp gia tăng nguồn thu từ khai thác, sử dụng đất đai; Đồng thời, yếu tố số lượng doanh nghiệp gia tăng dẫn tới nhu cầu cao hơn trong vấn đề cần mặt bằng đất đai cho hoạt động sản xuất kinh doanh, nhu cầu thu đất và sử dụng đất nhiều hơn vì vậy có thể gia tăng nguồn thu tài chính về sử dụng đất tại địa phương.

 

Thứ hai, qua việc tham khảo các nghiên cứu quốc tế, đặc biệt là các nghiên cứu từ các tác giả Trung Quốc và Australia luận án đã rút ra: việc đánh giá đúng giá trị sử dụng của đất đai để khai thác có hiệu quả các lợi ích tài chính từ đất đai là hết sức quan trọng. Điều đó thể hiện qua việc có chính sách thuế đất hợp lý vì nếu quá cao thì có thể dẫn đến sự sụt giảm năng lực cạnh tranh và hiệu quả kinh doanh (đặc biệt đối với khối doanh nghiệp), nếu quá thấp thì sẽ không đem lại hiệu quả kinh tế cao trong tận dụng các nguồn tài nguyên. Đồng thời quản lý tài chính đất đai cần phải dựa hàng đầu vào kế hoạch và quy hoạch, hồ sơ đất đai, thông tin dữ liệu thống nhất đồng bộ từ đất đai, để tránh lãng phí nguồn lực tài chính từ đất đai. Đây là những vấn đề không mới trên thế giới nhưng là vấn đề mà nhiều nghiên cứu ở Việt Nam chưa quan tâm.

 

Luận án cũng đưa ra các đánh giá mới khi tổng hợp các nghiên cứu quốc tế bao gồm việc cần có lộ trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang hướng công nghiệp và thương mại, tăng tỷ trọng đất thương mại và tiếp cận đất đai dưới góc độ là một hàng hóa thông thường khi khai thác nguồn lực tài chính từ đất; đồng thời việc quản lý đất đai, nguồn thu từ đất đai và việc định giá đất là những công tác trọng yếu của chính quyền các tỉnh thành trong việc nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại địa phương.

 

 

Qua nghiên cứu thực tế nguồn thu tài chính từ đất đai của tỉnh Hải Dương, luận án đã đi đến một số kết luận mới như sau:

 

 Thứ nhất, nguồn thu từ đất đai của tỉnh Hải Dương đóng góp cho sự ổn định nguồn thu cho ngân sách tỉnh, nhưng so với các tỉnh khác và trên toàn quốc, sự đóng góp này của tỉnh Hải Dương nhỏ hơn rất nhiều. Qua phân tích chuỗi số liệu liên tục về thu từ đất trong tổng thu ngân sách của tỉnh Hải Dương trong 15 năm qua, Luận án đã chứng minh được thu từ đất của tỉnh chỉ chiếm trung bình 6% tổng thu ngân sách địa phương, trong khi mức trung bình của các địa phương khác trong cả nước là khoảng 11%.

 

Thứ hai, Luận án khẳng định đất đai chưa được coi là hàng hoá, việc khai thác lợi ích tài chính từ đất ở Hải Dương thiếu tính bền vững, chỉ tập trung vào các nguồn thu một lần qua tiền sử dụng đất mà chưa tính đến những nguồn thu có giá trị gia tăng cao, lặp lại qua nhiều năm như thuế đất, tiền thuê đất, thuế chuyển nhượng đất… Để có được kết luận đó, Luận án đã phân tích chi tiết xu hướng biến động trong từng cấu phần của nguồn thu từ đất – một cách tiếp cận chưa được sử dụng trong các nghiên cứu trước đây về nguồn thu từ đất. 

 

Thứ ba, Luận án kết luận rằng giá đất ở Hải Dương bị định giá quá thấp so với khung giá đất mà Chính phủ ban hành và thấp hơn so với giá thực tế trên thị trường, đối tượng ưu tiên mở rộng, quản lý đất đai lỏng lẻo khiến nhiều vấn đề nảy sinh từ đất như: câu kết làm giá, tham nhũng, có dấu hiệu lợi ích nhóm dẫn đến tài chính đất đai bị lãng phí, thất thoát đồng thời gây bất bình trong nhân dân, nhiều vụ việc khiếu kiện kéo dài.  Mức thu tài chính từ đất vì vậy thấp hơn rất nhiều so với tiềm năng.

 

Từ những phát hiện trong nghiên cứu, luận án đưa ra nhiều đề xuất kiến nghị đối với UBND tỉnh Hải Dương về việc xác định lại giá đất trong bảng giá đất, rà soát kỹ đối tượng ưu tiên miễn giảm các khoản thu tài chính từ đất, nâng cao hiệu quả hành thu từ đất bằng cách xây dựng hệ thống thông tin hiện đại về đất đai và cải cách công tác thu thuế đất, tổ chức lại việc thực hiện nguồn thu từ đất. Luận án cũng đưa ra các kết quả kỳ vọng trong ngắn hạn và dài hạn để khai thác hiệu quả hơn nguồn thu từ đất đai đến năm 2025 và 2030, nhằm hạn chế nguồn thu từ đất đai bị thất thoát, kém hiệu quả như thời gian vừa qua tại Hải Dương.

 

 

 

 

--------------- 

 

 

Thesis subject: Exploiting financial resources from land in Hai Duong province

Major: Banking and Finance

Education Facility: National Economics University of Vietnam 

 

 

Firstly, in the process of identifying factors affecting the exploitation of resources from land in one local area (province), the thesis found two new factors: (1) The increase in gross domestic product (GDP) of the province and (2) An increase in the number of enterprises in the province. The addition of these two factors originated from the thesiss argument that the increase in GDP will help organizations and individuals to utilize land more due to the expansion of business opportunities, therefore helping to increase revenues from land exploitation and utilization; Concurrently, the increase in the number of enterprises leads to a higher demand for land to do business and production, the requirement for more land and the more utilization of land could increase the financial income from land in the province.

 

Secondly, by referring to international studies, especially those from Chinese and Australian authors, the thesis has concluded: the precision of land usage valuation is utmost importance to exploite the financial benefits from land use effectively. This is reflected in the appropriate land tax policy given that if the tax is too high it can lead to a decline in competitiveness and business efficiency (especially for enterprises), however if too low, it will not bring high economic efficiency in utilizing resources. At the same time, land finance management must rely on land planning, land records, syncronized information and data from land to avoid wasting financial resources. These are not new worldwide but studies in Vietnam are still not concerned. 

 

The thesis also provides new assessments when summarizing international studies includes the requirement for a roadmap of economic restructuring towards industry and trade, increasing the proportion of commercial land and treat land as is a common commodity when exploiting financial resources from the land; At the same time, the management of land, management of land revenues and land valuation are important tasks of the provincial governments in improving the efficiency of exploiting financial resources from the local land. 

 

 

Through the actual study of the financial revenue from the land of Hai Duong province, the thesis has come to several new conclusions as follows:

Firstly, land revenues from Hai Duong Province contribute to the stability of revenue sources for the provincial budget, but compared to other provinces and nationwide, this contribution of Hai Duong Province is relatively less significant. By analyzing a series of continuous data on land revenues in the total budget revenue of Hai Duong province in the past 15 years, the thesis has proved that the provinces land revenue only accounts for an average of 6% of the total local budget revenue, while the average of other provinces in Vietnam is roughly 11%.

 

Secondly, the thesis affirms that land is not considered as a commodity, the exploitation of financial benefits from land in Hai Duong is unsustainable, focusing only on one-time revenue sources through land use levies but not yet focused to the sources of high value-added, repeated over the years such as land taxes, land rent, land transfer tax ... To get that conclusion, the thesis has analyzed in detail the trends in the detailed structure of land revenues - an approach that has not been used in previous studies on land revenues.

 

Thirdly, the thesis concludes that the land price in Hai Duong is underpriced compared to the land price bracket issued by the Government and lower than the actual market price, the ineffectiveness in land management… Such issues cause many problems such as: corruption, wasted land revenue, complaints and litigations from people, social unrest... The financial income from the land is therefore significantly lower than the potential.

 

From the findings in the study, the thesis recommends Hai Duong Peoples Committee on revaluating land price in the land price list, scrutinizing priority emtities for exemption and reduction of financial responsibility from land, improve the efficiency of land revenue collection by building a modern information system on land and reforming land tax collection, reorganizing the implementation of land revenues. The thesis also provides the short-term and long-term expected results to more effectively exploit the revenue from land to 2025 and 2030, in order to limit the revenue from land lost and ineffective as it was in Hai Duong.