Nghiên cứu sinh Vũ Thành Bao bảo vệ luận án tiến sĩ
NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN
Đề tài luận án: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản Mã số: 9340101
Nghiên cứu sinh: Vũ Thành Bao Mã NCS: NCS37.060BDS
Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hải Yến, PGS.TS. Trịnh Hữu Liên
Cơ sở đào tạo: Đại học Kinh tế Quốc dân
Những đóng góp mới về mặt học thuật, lý luận
Dựa trên lý thuyết giá trị đất đai, luận án xây dựng và kiểm định mô hình nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị. Các yếu tố ảnh hưởng được xác định trong mô hình gồm: (1) Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu kinh tế - xã hội của hộ, (2) Yếu tố kinh tế gắn liền với thửa đất, (3) Yếu tố xã hội gắn liền với thửa đất, (4) Yếu tố cá biệt thửa đất, (5) Yếu tố cơ sở hạ tầng – Môi trường, (6) Yếu tố chính sách, pháp lý của nhà nước và (7) Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu cá nhân của hộ. Nghiên cứu cho thấy mức độ tác động của các yếu tố trên tới giá đất ở đô thị Hà Nội, cụ thể: Chỉ báo địa hình khu đất; vị trí thửa đất gần trường học của con, cháu; vị trí thửa đất gần nơi làm việc; thửa đất gần nhà người thân; phong tục, tập quán của địa phương; số lượng mặt tiền của thửa đất được bổ sung trong nhóm các yếu tố ảnh hưởng có một số khác biệt nhất định so với các nghiên cứu trước đây.
Luận án đề cập đến quyền sở hữu, về địa tô, về lựa chọn vị trí dân cư (lý thuyết vị thế so sánh)... và khẳng định vị trí tối cao trong quyền sở hữu toàn dân về đất đai; về địa tô với các yếu tố kinh tế, xã hội... với sự đầu tư tạo nên các địa tô chênh lệch (1, 2 và địa tô độc quyền) - cơ sở của sự gia tăng giá đất và vai trò của giá trị sử dụng, của các yếu tố tâm lý tiêu dùng đến sự lựa chọn đất ở và qua đó ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến giá đất ở.
Những phát hiện, đề xuất mới rút ra được từ kết quả nghiên cứu, khảo sát của luận án
1. Luận án đã chỉ ra rằng: Các yếu tố đặc trưng ảnh hưởng mạnh đến giá đất là khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến các tiện ích, môi trường, an ninh khu vực, lợi thế kinh doanh, cơ sở hạ tầng, thu nhập và tiêu dùng của dân cư, trình độ dân cư, hình dáng thửa đất, vị trí thửa đất, quy hoạch đô thị, căn cứ pháp lý của khu đất.
2. Nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, luận án cho rằng: Thực trạng giá trị đất ở đô thị Hà Nội có sự chênh lệnh rất lớn giữa vị trí các quận, với xu hướng tăng cao từ các quận trung tâm và giảm dần đối với các quận xa trung tâm Thành phố hoặc các quận mới được thành lập. Mức độ chênh lệch cao phân bố tại các quận trung tâm, đường phố thuộc nhóm I trong khi đó mức độ chênh lệnh thấp phân bố tại các quận mới thành lập nằm bên kia sông Hồng (Long Biên) hoặc tại các đường phố thuộc nhóm VII; mức chênh lệch giữa thửa đất có giá trị cao nhất đối với thửa đất có giá trị thấp nhất là 17,05 lần.
3. Nghiên cứu đưa ra các hàm ý chính sách và giải pháp là xây dựng bộ tiêu chí làm cơ sở xác định giá đất, đưa ra các biện pháp quản lý giá đất, đề xuất thể chế xây dựng vận hành cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở; xây dựng bản đồ giá đất... .
-----------------------------------------------------------------
NEW CONTRIBUTIONS OF THE THESIS
Thesis title: Factors affecting urban land prices: A case study of Hanoi City
Major: Business Administration (Real estate) Code: 9340101
Name of Candidate: Vu Thanh Bao Candidate Code: NCS37.060BDS
Supervisors: Nguyen Thi Hai Yen, PhD, Assoc. Prof. Trinh Huu Lien, PhD
Institution: National Economics University
New academic and theoretical contributions
Based on the theory of land value, the thesis builds and tests a research model on factors affecting urban land prices. The influencing factors identified in the model include: (1) Geographical location of the land plot suitable for the socio-economic needs of the household, (2) Economic factors associated with the land plot, (3) Social factors associated with the land plot, (4) Individual factors of the land plot, (5) Infrastructure - Environmental factors, (6) Policy and legal factors of the state and (7) Geographical location of the land plot suitable for the individual needs of the household. The study shows the level of impact of the above factors on land prices in urban Hanoi specifically as follow: Land plot topography indicator; location of the land plot near the school of children and grandchildren; location of the land plot near the workplace; land plot near relatives' houses; local customs and practices; the number of frontages of the land plot added to the group of influencing factors has certain differences compared to previous studies.
The thesis deals with ownership, land rent, residential location selection (comparative position theory)... and affirms the supreme position in the people's ownership of land; land rent with economic and social factors... together with investment creating differential land rents (1, 2 and monopoly land rent). They are the basis for the increase in land prices. Use value, consumer psychology factors affect the choice of residential land and thereby directly and strongly affect residential land prices.
New findings and proposals drawn from research results and surveys of the thesis
1. The thesis has shown that: The typical factors that strongly affect land prices are the distance to the city center, the distance to utilities, the environment, regional security, business advantages, infrastructure, income and consumption of residents, population level, land plot shape, land plot location, urban planning, legal basis of the land.
2. Research on land prices and factors affecting land prices, the thesis argues that: The current status of land value in urban Hanoi has a very large difference between the locations of districts, with an increasing trend from the central districts and a gradual decrease for districts far from the city center or newly established districts. The high level of difference is distributed in the central districts, streets in group I while the low level of difference is distributed in the newly established districts located across the Red River (Long Bien) or on streets in group VII; The difference between the highest value land plot and the lowest value land plot is 17.05 times.
3. The study proposes policy implications and solutions such as establishing a set of criteria as a basis for determining land prices, proposing measures to manage land prices, proposing institutions to create and operate a database of land and housing; creating a land price map...
